Покупка недвижимости в Дубае: как безопасно оплатить сделку из России

Интерес к недвижимости в Дубае у россиян продолжает расти. Причины понятны и прагматичны: 

• отсутствие налога на доходы физических лиц; 
• высокая ликвидность рынка; 
• стабильный спрос на аренду; 
• возможность оформить ВНЖ при покупке объекта.
  

Плюс климат, инфраструктура и понятные правила для иностранцев. Но на практике покупка квартиры из России заключается не только в выборе проекта и застройщика. Ключевой вопрос в том, как безопасно и корректно оплатить сделку, чтобы деньги дошли адресату и не «застряли» по дороге. 

Как проходят сделки с недвижимостью в ОАЭ 

Рынок недвижимости в Дубае устроен жестко, с кучей формальностей. Это плюс для инвестора, но требует подготовки. В большинстве случаев оплата производится полностью и заранее. А девелопер и банк внимательно проверяют покупателя и происхождение средств. Есть несколько форматов: 

1. 100% предоплата – при покупке на первичном рынке часто требуется полная оплата объекта, обычно в дирхамах (AED), без рассрочки на этапе перевода. 
2. Оплата по официальным реквизитам – деньги принимаются только на счет застройщика или трастовый счет, указанный в договоре. 
3. Due diligence – девелопер и банк проверяют личность покупателя, источник средств, страну происхождения денег и назначение платежа. 

Например, инвестор из России выбирает квартиру в Дубае стоимостью 270 000 AED. После подписания договора он должен перевести всю сумму одним или несколькими платежами на счет застройщика. До зачисления средств объект считается не выкупленным. А при вопросах к переводу сделка может быть приостановлена без объяснения сроков. 

Именно поэтому в дубайских сделках решающим становится не только выбор объекта, но и заранее выстроенный, прозрачный канал оплаты. Здесь ошибки обходятся дорого во всех смыслах. 

Почему не все платежи из России проходят 

Даже при полностью легальной сделке платеж из России в ОАЭ может не дойти до получателя. Причина в том, что банки и девелоперы в Дубае действуют строго по своим внутренним правилам и международным требованиям комплаенса. Для инвестора это выглядит как «все сделали правильно, но деньги не приняли». Ключевые причины, по которым платежи из РФ чаще всего не проходят: 

Причина отказа	Что происходит на практике	К чему это приводит
Отказ банков ОАЭ	Банк может отклонить платеж без детальных пояснений	Возврат средств или зависание перевода
Происхождение средств	Запрос подтверждений дохода, сделок, контрактов	При отсутствии документов платеж блокируется
Отсутствие прямой оплаты в AED	Банки РФ не отправляют дирхамы напрямую	Сложные конвертации и дополнительные проверки

Отказы без объяснений – обычная практика для банков ОАЭ. Они не обязаны раскрывать причины, если операция не проходит их внутренние фильтры. Даже платеж от физического лица с «чистой» историей может быть остановлен на этапе проверки. 

Отдельное внимание уделяется происхождению средств. Банки ожидают увидеть понятную цепочку: от рублевого дохода до перевода в дирхамах. Если документы не совпадают по суммам или датам, платеж могут развернуть. 

Наконец, отсутствие прямых переводов в AED через банки РФ усложняет расчеты. Деньги идут через промежуточные валюты и корреспондентские банки, что увеличивает риск отказа и затягивает сроки. Именно поэтому вопрос оплаты сделки в Дубае требует отдельного планирования. 

Что делать 

Когда прямой платеж не проходит, у покупателя остается два рабочих сценария. Оба требуют подготовки и понимания местных правил. Но позволяют довести сделку до конца без нарушения закона и с минимальными рисками. 

Наличие счета в банке ОАЭ значительно упрощает расчеты с застройщиком. Однако открыть его нерезиденту стало сложнее. Банки проводят детальную проверку клиента, интересуются: 

• целью открытия счета; 
• источниками дохода; 
• связью с ОАЭ. 

Процесс может занять от нескольких недель до нескольких месяцев и не всегда заканчивается положительным решением. Кроме того, часто требуется личное присутствие и пакет подтверждающих документов. 

Альтернативой становится использование финтех-сервисов, которые работают с международными переводами и имеют инфраструктуру за пределами России. Такие решения позволяют внести средства в рублях и отправить платеж застройщику в дирхамах по официальным реквизитам. К преимуществам можно отнести: 

• конвертация валют без участия банков РФ; 
• сопровождение комплаенс-проверки; 
• подтверждение перевода для девелопера и агентства. 

Важно выбирать сервисы с понятной юридической моделью и опытом работы с недвижимостью в ОАЭ. В этом случае платеж проходит в рамках требований местных банков, а покупатель получает документы, подтверждающие легальность расчетов. 

Итог простой: либо вы инвестируете время и ресурсы в открытие счета в Дубае, либо используете платежную инфраструктуру финтехов. Оба варианта рабочие, но требуют продуманного подхода еще до подписания договора. 

Альтернатива: Доверка

Многие отказываются от стандартных схем из-за сложностей и нестабильности. Можно использовать альтернативный вариант – услуги компании Доверка. Этот формат подходит для сделок с недвижимостью, где критично, чтобы платеж был принят застройщиком без задержек и лишних вопросов. 

Как это работает на практике 

Россиянин покупает квартиру в Дубае стоимостью 270 000 AED. При попытке оплатить напрямую через российский банк платеж не уходит: нет перевода в дирхамах, банк-корреспондент запрашивает дополнительные документы, сроки срываются. Попытка задействовать личные зарубежные счета тоже не всегда решает проблему — банки ОАЭ могут отказать без объяснений, а застройщик не будет ждать неделями. 

В случае с Доверкой покупатель вносит рубли. Сервис проводит проверку источника средств, конвертирует сумму и отправляет деньги застройщику в AED по официальным банковским реквизитам. Платеж проходит в рамках международных правил, без «серых» обходных путей. 

После исполнения операции клиент получает SWIFT-квитанцию, которую можно передать агентству недвижимости или девелоперу как подтверждение оплаты. Для застройщика это стандартный, понятный платежа, а для покупателя – закрытый финансовый вопрос без риска зависших средств. 

На фоне других вариантов этот путь выигрывает за счет предсказуемости. Там, где прямые переводы из России требуют недель переписки и не дают гарантий результата, Доверка позволяет сосредоточиться на самой сделке, а не на попытках «протащить» платеж любой ценой. 

Заключение 

В сделках с недвижимостью в Дубае ключевая зона риска – не район, не застройщик и даже не цена. Самая уязвимая часть – это перевод денег. Ошибка может сорвать сделку или привести к заморозке средств без понятных сроков. Поэтому важно заранее продумывать схему оплаты, выбирать прозрачные и проверяемые каналы и не полагаться на «авось». Надежный платежный маршрут – это не удобство, а базовое условие сохранности инвестиций.