Скрытые комиссии и подводные камни при покупке жилья в Таиланде: как не переплатить 10–15%

Покупка недвижимости в Таиланде только кажется простой. Но недостаточно выбрать объект и подписать договор. Большинство покупателей узнают о реальной стоимости только в момент оплаты. Именно тогда внезапно прибавляются: 

• сборы; 
• комиссии; 
• обязательные платежи. 

Итоговая сумма легко вырастает на 10–15%, и это не обман. Просто не учитываются расходы, о которых никто заранее не говорит. Поэтому важно заранее понимать структуру платежей и то, где возникают скрытые надбавки. 

Комиссия агента 

В Таиланде покупатель обычно не платит риелтору напрямую. Поэтому создается впечатление, что услуги агента бесплатны. Но на практике комиссия уже включена в стоимость объекта. Застройщик поднимает цену на 3–5%. А затем выплачивает вознаграждение из этой надбавки. Поэтому два покупателя могут увидеть один и тот же объект по разной цене. Все зависит от того, через какого посредника они пришли. 

Для покупателя это выглядит, как «официальная цена». Хотя внутри суммы спрятаны расходы, о которых он не знает. Так и появляются скрытые комиссии при покупке недвижимости в Таиланде. Формально покупатель ничего не переплачивает агенту. Но фактически платит за услуги через увеличенную цену объекта. Поэтому перед сделкой важно сравнивать предложения нескольких агентств и проверять, не завышена ли стоимость относительно среднерыночной. 

Transfer Fee – кто и сколько реально платит 

Когда вы покупаете квартиру или виллу в Таиланде, при передаче права собственности взимается налог-сбор. Он называется Transfer Fee. Налог составляет 2% от оценочной стоимости объекта. Типичная схема оплаты: 

• 2 % от оценочной стоимости – базовая ставка. 
• Часто эту сумму делят поровну: 1% платит продавец, 1% – покупатель. 
• Иногда покупатель может взять на себя весь сбор. Все зависит от условий сделки. 

Например, представьте, что вы покупаете квартиру на Пхукете с оценочной стоимостью ฿ 10 000 000. Тогда Transfer Fee составит ฿ 200 000 (2%). Если стороны договорились делить пополам, покупатель заплатит ฿ 100 000. При курсе ~36 THB за USD это примерно $2 800. Что составляет довольно значимую сумму, особенно для покупателей из России или СНГ. 

Юристы и due diligence: где возникают доплаты 

На Transfer Fee все не заканчивается. Многие покупатели нанимают адвокатов или специалистов для юридической проверки недвижимости и сопровождения сделки (due diligence). Такие услуги гарантируют, что право собственности, участок, строительные документы в порядке. Это важно, если объект приобретается на вторичном рынке или через компанию. 

Дополнительные платежи могут включать: 

• проверку титула; 
• перевод документов; 
• нотариальное оформление; 
• проверку истории недвижимости. 

Расходы при покупке квартиры на Пхукете по услугам местных юристов обычно составляют от ฿ 20 000 до ฿ 50 000 за базовый пакет проверки. 

Но это не формальные траты. Если впоследствии окажется, что права продавца не оформлены правильно, или есть обременения, стоимость рисков может быть в разы выше, чем цена услуг юриста. 

Комиссии банков и конвертации 

При оплате недвижимости из-за рубежа добавляются банковские сборы и потери на валютной конвертации. Обычно они составляют 2–6% от суммы перевода. Это могут быть: 

• комиссии отправляющего и принимающего банка; 
• курсовые разницы; 
• комиссии корреспондентских банков. 

На практике: если вы переводите сумму в $100 000, комиссия и курсовые потери могут обойтись в $2 000–6 000. Для экономии стоит заранее уточнять: 

• какие сборы банк взимает; 
• в какой валюте лучше отправлять; 
• есть ли возможность снизить издержки через посредника или прямой перевод в THB. 

Такие затраты редко учитываются в общей стоимости при оценке квартиры. Но на деле могут добавить несколько тысяч долларов. Это одна из причин, почему итоговая переплата составляет 10–15%. 

Мебельные пакеты: маркетинговая ловушка 

Во многих проектах на Пхукете и в Бангкоке цена кажется привлекательной. Пока не выясняется, что объект продается без мебели или с минимальным базовым оснащением. Это один из самых частых сюрпризов при покупке недвижимости в Таиланде из России. 

Застройщики предлагают «Furniture package». Это готовый комплект мебели, техники и декора, который как будто делает квартиру «под ключ». Но фактически это отдельная услуга, которая может добавить к стоимости еще 5–12%. При этом состав пакета часто «раздут»: 

• много декоративных элементов; 
• лишняя техника; 
• разница между «эконом» и «премиум» версиями минимальна. 

Чтобы было понятно, как это устроено, лучше ознакомиться со сравнительной таблицей типовых «мебельных пакетов»:
 

Тип пакета	Что входит	Средняя цена (в ฿)	В чем переплата
Basic, Standard	Кровать, диван, кухня без техники, базовый свет	120 000–180 000	Покупатель докупает технику и мебель еще на 30–40%
Premium	Полный комплект мебели, а также техника среднего уровня	200 000–350 000	Цена часто завышена по сравнению с розничной стоимостью
Luxury, Designer	Брендовые элементы, декор, готовое к комфортному проживанию жилье	400 000–700 000	Декор и бренд добавляют 20–30% к цене при минимальной разнице в качестве
RentalPackage	Функциональный набор под сдачу, минимум декора	฿ 150 000–220 000	Состав оптимален, но продается дороже по марже застройщика

Причины, почему это важно учитывать: 

1. Рыночная стоимость полного оснащения 1-комнатной квартиры составит ฿ 130 000–180 000. Но застройщик легко может выставить пакет за ฿ 250 000–350 000. 
2. Пакеты почти всегда продаются в обязательном виде, если объект покупается для аренды. Это увеличивает итоговую стоимость. 
3. Мебельный пакет включают в рекламную цену как «бонус», но в договоре это идет дополнительной строкой. 

Мебельный пакет – один из главных скрытых расходов, о которых покупатели узнают в последний момент. Поэтому рекомендуется заранее уточнять состав, просить детализированную смету и сравнивать с реальными ценами в таиландских магазинах (Index Living Mall, SB Design Square, IKEA). 

Чек-лист покупателя: как избежать переплат 

Даже если цена на сайте выглядит привлекательной, итоговая стоимость почти всегда выше из-за дополнительных услуг, сборов и конвертаций. Чтобы не переплатить десятки тысяч бат, важно заранее проверить каждую статью расходов. Причем начиная от Transfer Fee до скрытых сборов за мебель и обслуживание. Этот чек-лист поможет пройти сделку спокойно и избежать неприятных сюрпризов, учитывая налоги при покупке квартиры в Таиланде и другие обязательные платежи: 

1. Сравните цену у разных агентств. Убедитесь, что стоимость не завышена из-за встроенной комиссии посредника. 
2. Запросите полную смету от застройщика. В нее должны входить Transfer Fee, спец.платежи, депозит, оформление договора и возможные коммунальные сборы. 
3. Проверяйте состав мебели. Попросите детализированный «furniture package» с расшифровкой цен и перечнем каждой позиции. 
4. Рассчитайте банковские комиссии заранее. Уточните стоимости перевода, курсовых разниц и дополнительных удержаний принимающего банка. 
5. Оцените обязательные услуги юристов. Проверьте, что в стоимости due diligence действительно есть нужные вам проверки. 
6. Сравните оценочную стоимость объекта с рыночной. От нее рассчитывается Transfer Fee. Иногда выгодно согласовать корректировку. 
7. Уточните налоговые обязательства после покупки. Помните, что ряд объектов облагается ежегодными налогами, а при сдаче жилья еще и дополнительными сборами. 

Заранее выверенный финансовый план помогает избежать 10–15% переплаты. А также позволяет оценивать предложения по реальной, а не маркетинговой стоимости. 

Прозрачность = экономия 

Большинство переплат возникает не из-за недобросовестности продавцов, а из-за отсутствия прозрачности: 

• скрытые комиссии; 
• мебель «по умолчанию»; 
• банковские потери; 
• юридические услуги;
• обязательные сборы. 

Совокупно они формируют собой те самые 10–15%, о которых редко говорят в начале сделки. Чем внимательнее покупатель запрашивает документы, сметы и расчеты, тем легче контролировать итоговую сумму. Прозрачность на каждом этапе – лучший способ купить недвижимость в Таиланде без лишних расходов и неприятных сюрпризов.